Canoni di affitto in era COVID e situazione investimenti immobiliari

Dal recente studio di soloaffitti.com emerso dal sito soloaffitti (ref https://www.soloaffitti.it/) emerge una situazione mutevole ma tendenzialmente in calo di richiesta e prezzi per l’anno 2020 da ricondurre sicuramente all’emergenza sanitaria in corso.

Partiamo dai numeri, sfruttando l’analisi del portale:

Si registra un sostanziale e generalizzato calo dei prezzi di affitto (7.5 % su base nazionale) conseguente alla maggiore offerta e minore domanda, vediamo quali sono le cause principali di questo trend:

• I molti affitti brevi sono stati riconvertiti, in parte, in affitti standard tramite cedolare secca o forme a canone concordato, proprio alla luce della minore richiesta per l’enorme stop del turismo conseguente alle misure restrittive imposte dal COVID. Nel corso dell’estate si era evidenziato un ritorno quasi ai numeri dell’anno precedente, limitatamente alle aree turistiche che avevano attratto il turismo interno che si era riversato in Italia vista anche l’impossibilità di andare oltre Europa, oltre alla soliti turisti nord europei che scelgono l’italia come destinazione. La recrudescenza della pandemia autunnale ha sostanzialmente fermato questo mercato facendo optare a molti host non professionisti per la soluzione dell’affitto canonico;
• C’è stata una minore affluenza di lavoratori nelle grandi città (si veda il calo del 16% a Milano), diminuendo la richiesta, questo è riconducibile anche alle nuove modalità di lavoro agile (smart working) che hanno permesso a molti lavoratori di svolgere presso il proprio domicilio gran parte dell’attvità lavorativa, soprattutto dei comparti servizi;
• Il mercato degli studenti universitari ha visto un crollo duplice della richiesta di abitazioni presso le città universitarie, da un lato la didattica a distanza, dall’altro la minore percezione dell’università come sbocco professionale di livello, le statistiche mostrano inoltre che molte famiglie non possono permettersi un figlio trasferitosi presso una città universitaria in una fase così emergenziale.

Quindi come tutti i mercati, quello degli affitti si regola in base a domanda e offerta e in questa fase, nel quale i mutui sono al minimo, alcuni elementi vanno considerati per capire se sia una buona fase per investire in questo settore.

Elementi positivi:

• Molta offerta di immobili, possibile trovare prezzi competitivi;
• Aste giudiziarie per fallimenti e altre problematiche imprenditoriali che rendono appetibile quel tipo di modalità di acquisto;
• Prospettiva di uscita dalla crisi entro 6 mesi/1 anno e ripartenza della modalità ad affitti brevi più redditizia (si pensa che ripartirà un turismo europeo, più che internazionale in prima istanza, che sicuramente avrà come mete Italia e paesi con inclinazioni storico/culturali come il nostro)

Elementi negativi:

• Investimento con probabilità di guadagni elevati molto basso, a parità di capitalizzazione, ma basso rischio;
• Attuale crisi in corso con scenari di uscita non ancora certi e definiti;
• IMU alta sui secondi immobili che se non impiegati in modalità reddituali causa di costi significativi;

Tutti questi elementi devono far riflettere sul momento storico e guidarci verso una corretta riflessione sulla tipologia di investimento da effettuare in questa fase.

Sicuramente sconsigliamo investire in immobili accollandosi mutui in questa fase, se non per una prima casa abitativa, perché se l’immobile restasse escluso da redditi, aspetto che ora è più frequente che in passato vista la congiuntura di cui sopra, sarebbe un costo e un peso duplice.

Difficile anche prevedere in termini di ripresa stimata una crescita sostanziale del valore degli immobili nel prossimo futuro, ma su questo faremo un breve articolo che analizzi i valori a breve.